물건 기본사항
- 물건종류주택건물
- 토지면적66.00㎡(19.97평)
- 건물면적114.56㎡(34.65평)
- 배당요구종기2025.05.19
⚡ AI 브리핑
법원 공고 실시간 핵심 분석
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025타경102183 |
|---|---|
| 물건종류 | 서울 관악구 주택건물 경매 |
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 |
| 감정평가액 | 605,535,660원 |
| 최저매각가격 | 41,610,000원93% 할인 |
| 담당법원 | 서울중앙지방법원 |
2025타경102183 · 법원경매
2025타경102183 주택건물 법원경매
서울특별시 관악구 봉천동 28-18
진행관할법원 서울중앙지방법원2026.11.10 기일
공개 자료에는 2026년 11월 10일 기일 예정으로 표시됩니다. 변동 여부는 법원 공고에서 다시 확인하세요.
사건 핵심정보
가격과 사건 정보
감정평가액605,535,660원
최저매각가격41,610,000원
감정가 대비6.9%
누적 저감93.1%
가격 차액563,925,660원
입찰보증금 기록10,159,000원
감정가 대비율 = 가격 기록 ÷ 감정평가액 × 100 · 값이 불완전하거나 비정상 범위이면 계산을 표시하지 않습니다.
| 사건번호 | 2025타경102183 |
|---|---|
| 물건번호 | 1 |
| 관할법원 | 서울중앙지방법원 |
| 담당계 | 경매9계 |
| 법원 연락처 | 확인 필요 |
| 경매물건 주소 | 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 |
| 물건종류 | 주택건물 |
| 입찰기일 | 2026.11.10 |
| 사건 상태 | 진행 |
| 확인 기준일 | 2026.10.22 |
공개 자료상 물건 유형은 주택건물입니다. 단독주택·주거용 건물 경매를 찾는 경우에도 함께 비교할 수 있습니다.
담당계는 사건 자료, 연락처는 법원 부서 안내에 따라 표시했습니다. 이용 전 최신 안내를 확인하세요.
물건 사진
현장·건물 사진
사진 7장 더 보기
기일·가격
기일 이력과 가격 계산
| 기일 | 회차 | 최저가격 | 결과 | 매각가격 |
|---|---|---|---|---|
| 6차 | 198,420,000원 | 유찰 | - | |
| 7차 | 158,736,000원 | 유찰 | - | |
| 8차 | 126,988,000원 | 유찰 | - | |
| 9차 | 101,590,000원 | 유찰 | - | |
| 10차 | 81,272,000원 | 유찰 | - | |
| 11차 | 65,017,000원 | 유찰 | - | |
| 12차 | 52,013,000원 | 유찰 | - | |
| 13차 | 41,610,000원 | 진행 | - |
계산 기준
- 감정평가액
- 605,535,660원
- 최저매각가격
- 41,610,000원
- 감정가 대비율
- 6.9%
- 누적 저감률
- 93.1%
- 가격 차액
- 563,925,660원
진행 사건의 공개 가격 기록입니다. 법원 공고에서 당일 유효성을 확인하세요.
물건·점유
물건 현황과 점유 확인
공개 기록 기반 기초 검토
등기사항요약과 소멸권리 기초검토
등기사항요약 기준 권리 순서
등기사항요약에 소멸기준으로 표시된 기록입니다. 실제 말소·인수 여부를 확정하는 법률 판단은 아닙니다.
말소기준권리2025.02.26 강제경매
2024.05.09소유권권리 순서 1-선행 기록
2025.02.26강제경매권리 순서 2-소멸기준
2025.08.04압류권리 순서 3-소멸
매각조건 기록
을구 13번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수
접수순서·목적물 확인
현재 요약표에는 등기부 구분과 접수번호가 충분하지 않을 수 있어 토지·건물별 선후관계는 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
임차·점유 조사 기록
용도·점유 2층전부33㎡ · 전입 2024.05.31 · 확정일자 2024.05.21 · 보증금 기록 220,000,000원
2024.06.01.
임차·점유 조사 기록
용도·점유 옥탑층전부33.05㎡ · 전입 2022.12.09 · 확정일자 2022.12.09 · 보증금 기록 130,000,000원
2022.12.09.
임차·점유 조사 기록
용도·점유 1층 중일부46.68㎡ · 전입 2021.09.14 · 확정일자 2021.09.14 · 보증금 기록 260,000,000원
2020.12.28.
전입·확정일자·배당요구 기록만으로 대항력이나 인수 금액을 확정하지 않습니다.
사건 확인 질문답변
2025타경102183 자주 묻는 질문
- 2025타경102183의 현재 상태는 무엇인가요?
- 공개 자료에는 2026년 11월 10일 기일 예정으로 표시됩니다. 변동 여부는 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 2025타경102183의 물건 유형은 무엇인가요?
- 공개 자료상 물건 유형은 주택건물입니다. 단독주택·주거용 건물 경매를 찾는 경우에도 함께 비교할 수 있습니다.
- 표시 가격은 어떻게 계산했나요?
- 감정가 대비율은 기일 가격 ÷ 감정평가액 × 100으로 계산합니다. 이 사건은 6.9%입니다.
- 등기사항요약만으로 소멸권리를 확정할 수 있나요?
- 아닙니다. 현재 표시는 등기사항요약에 소멸기준으로 기재된 기록을 옮긴 것이며, 관할법원의 최신 공고에서 목적물별 접수순서와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
- 기일 변경 여부, 매각조건, 점유관계, 등기사항, 입찰보증금과 최신 법원 공고를 함께 확인해야 합니다.
- 2025타경102183 주택건물는 어느 학교로 배정되나요?
- 교육청 고시 통학구역 기준으로 초등학교 서울신봉초등학교 통학구역에 속합니다. 배정은 학년도와 전입 시점에 따라 달라질 수 있어 관할 교육지원청에서 최종 확인해야 합니다.
- 2025타경102183 주변에 상권이 형성되어 있나요?
- 공공 상권정보 기준 반경 500m 안에 1,783개, 반경 1km 안에 5,556개의 사업체가 있습니다. 주요 업종은 음식, 소매, 수리·개인 순입니다. 사업체 수이며 매출이나 유동인구가 아니고, 임대 수요를 보장하지 않습니다.
- 2025타경102183에서 매수인이 인수해야 하는 권리가 있나요?
- 매각물건명세서에 다음과 같이 기재되어 있습니다. "을구 13번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수" 인수 여부는 관할법원 공고와 등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 2025타경102183의 배당요구종기는 언제인가요?
- 매각물건명세서 기재 기준 2025. 5. 19.입니다. 이 날짜가 지난 뒤의 임차인 배당요구는 인정되지 않으므로 대항력 판단에 영향을 줍니다.
- 2025타경102183의 말소기준권리는 무엇인가요?
- 매각물건명세서 기재 기준 2025.2.26. 강제경매개시결입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하고 앞선 권리는 매수인이 인수하므로, 등기사항전부증명서로 순위를 직접 확인해야 합니다.
세움터 건축물대장 표제부
건축물대장 현황
- 주용도단독주택
- 사용승인일1972-08-29
- 승강기승용 0대
- 연면적91.56㎡
국토교통부 건축행정시스템(세움터) 표제부 연동 공공데이터입니다.
국토교통부 부동산공시가격
공시지가 및 토지정보
- 개별공시지가(㎡)3,318,000원 (2026년 기준)
- 토지 공시지가 합산218,988,000원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 공공데이터 기준입니다.
공식 통학구역
학교 배정
- 초등학교서울신봉초등학교 (서울신봉초통학구역)
교육청이 고시한 통학구역 경계와 물건 위치를 확인한 결과입니다. 배정은 학년도·전입 시점에 따라 달라질 수 있으므로 관할 교육지원청에서 최종 확인하세요.
시나리오별 자금 분석
입찰 자금 준비 시나리오
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 81,272,000원 | 40,636,000원 | 49,529,992원 |
| 기준 | 87,773,760원 | 52,664,256원 | 44,075,015원 |
| 공격 | 94,275,520원 | 61,279,088원 | 42,033,462원 |
취득세 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다. 개인 신용도 및 LTV 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
AI 권리 및 리스크 진단
AI 물건 위험도 진단
가격보다 권리·점유·공식 서류 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 공식 서류 신호가 없습니다.
- 큰 가격 할인감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 유찰 반복유찰 횟수가 9회입니다.
AI 위험도 평가는 법원 공개 서류 기반의 정량적 분석 결과이며, 최종 입찰 전 현장 조사 및 전문가 조언을 권장합니다.
생활 인프라
주변 상권
- 반경 500m 사업체1,783개
- 반경 1km 사업체5,556개
- 주요 업종음식 1,690 · 소매 999 · 수리·개인 738 · 교육 540 · 과학·기술 528 · 부동산 285
공공 상권정보의 업종별 사업체 수입니다. 매출·유동인구가 아니며 임대 수요를 보장하지 않습니다.
법원 제출 서류 확인값
매각물건명세서·현황조사서 확인값
| 매각물건명세서 작성일 | 2026. 6. 8. |
|---|---|
| 배당요구종기 | 2025. 5. 19. |
| 말소기준권리 | 2025.2.26. 강제경매개시결 |
| 매수인이 인수하는 권리 | 을구 13번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수 |
| 현황조사 일시 | 2025년03월04일15시41분 2025년03월06일13시10분 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 |
법원에 제출된 서류에서 추출한 확인값입니다. 판단의 근거는 관할법원 공고와 서류 열람이며, 여기 표시는 확인을 돕기 위한 정리입니다.
입찰 전 상담
입찰 전 검토가 필요하신가요?
서울특별시 관악구 봉천동 28-18 2025타경102183 사건의 권리분석, 입찰가 산정, 명도까지 경매 상담으로 안내해 드립니다.
상담은 공개 자료를 기준으로 한 참고 안내이며, 입찰 전 법원 공고와 등기·점유 관계를 반드시 확인하세요.
2025-102183
서울 관악구 봉천동 28-18 단독주택
- 감정가6억 553만원
- 최저매각가1억 2698만원 (21%)
- 매각기일2026-10-22 · 기일 경과
- 관할법원서울중앙
물건 사진
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO | 있음 | 2024-05-31 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 송OO | 있음 | 2022-12-09 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 한OO | 있음 | 2021-09-14 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 36억 1000만원 | - | 없음 |
관악구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 186건
- 평균 낙찰가율70.5%
- 평균 낙찰가4억 5,289만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
위치 및 현장 안내
- 소재지서울 관악구 봉천동 28-18
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도단독주택
- 사용승인일1972-08-29
- 승강기승용 0대
- 연면적91.56㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)331만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산2억 1898만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등서울봉천초등학교 (134m)
- 배정 중학관악중학교 (531m)
- 배정 중학봉원중학교 (185m)
- 배정 중학당곡중학교
- 배정 중학구암중학교
- 배정 중학인헌중학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 8127만원 | 4063만원 | 4952만원 |
| 기준 | 8777만원 | 5266만원 | 4407만원 |
| 공격 | 9427만원 | 6127만원 | 4203만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (48점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 9회입니다.
서울 관악구 같은 지역 진행 물건
- 서울 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층502호 외 1 다세대주택2026-10-22 · 3억 7100만원
- 서울 관악구 신림동 1556-48 상가주택2026-10-22 · 34억 3134만원
- 서울 관악구 신림동 1457-5 외 1필지 상가주택2026-10-22 · 25억 6344만원
- 서울 관악구 봉천동 649-98 라움 5층503호 외 1필지 다세대주택2026-10-22 · 3억 2000만원
- 서울 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층502호 다세대주택2026-10-22 · 1억 9200만원
- 서울 관악구 봉천동 635-3 2층201호 다세대주택2026-10-22 · 2억 2300만원
- 서울 관악구 신림동 520-27 다가구주택2026-10-22 · 32억 2520만원
- 서울 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 10층1007호 도시형생활주택2026-10-22 · 1억 9000만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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서울특별시 관악구 봉천동 28-18 입지 및 가치 분석
🏷️ 관악S밸리🏷️ 신림선경전철🏷️ 샤로수길맛집
산업·일자리관악S밸리(낙성대·신림) 벤처창업특구 & 서울대 AI연구원: 서울대 우수 인재와 연계된 낙성대·신림 관악S밸리에 300여 개 AI·바이오 스타트업이 입주해 테헤란로를 잇는 서남권 대표 창업 거점으로 성장했습니다.
교통·인프라신림선 경전철 개통 & 2호선 서울대입구·신림역 메가환승: 여의도 샛강역을 16분에 잇는 신림선 경전철 개통과 2호선 서울대입구·신림역의 유동인구 파워로 강남·여의도 통근 청년 직장인 수요가 1위입니다.
상권·라이프샤로수길 트렌드 다이닝 & 관악산 으뜸 국립공원 힐링: 서울대입구역 골목을 젊은 감성 F&B로 채운 샤로수길과 주말 등산객과 주민 힐링을 책임지는 관악산 국립공원이 어우러진 다이나믹 상권입니다.
관악구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 186건
- 평균 낙찰가율70.5%
- 평균 낙찰가4억 5,289만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석
제이옥션 코멘트
입찰 전 핵심 검토
기록된 가격은 감정평가액의 6.9%이며 차액은 563,925,660원입니다. 가격만으로 입찰 여부를 판단하지 말고 권리·점유·추가비용을 함께 확인해야 합니다.