물건 기본사항
- 물건종류과수원
- 토지면적11,327.00㎡(3,426.42평)
- 건물면적70.00㎡(21.18평)
- 배당요구종기2025.07.29
⚡ AI 브리핑
법원 공고 실시간 핵심 분석
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025타경7987 |
|---|---|
| 물건종류 | 제주 서귀포시 과수원 경매 |
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370 |
| 감정평가액 | 6,324,701,000원 |
| 최저매각가격 | 2,169,373,000원66% 할인 |
| 담당법원 | 제주지방법원 |
2025타경7987 · 법원경매
2025타경7987 과수원 법원경매
제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370
진행관할법원 제주지방법원2026.11.10 기일
공개 자료에는 2026년 11월 10일 기일 예정으로 표시됩니다. 변동 여부는 법원 공고에서 다시 확인하세요.
사건 핵심정보
가격과 사건 정보
감정평가액6,324,701,000원
최저매각가격2,169,373,000원
감정가 대비34.3%
누적 저감65.7%
가격 차액4,155,328,000원
입찰보증금 기록216,937,300원
감정가 대비율 = 가격 기록 ÷ 감정평가액 × 100 · 값이 불완전하거나 비정상 범위이면 계산을 표시하지 않습니다.
| 사건번호 | 2025타경7987 |
|---|---|
| 물건번호 | 1 |
| 관할법원 | 제주지방법원 |
| 담당계 | 경매7계 |
| 법원 연락처 | 확인 필요 |
| 경매물건 주소 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370 |
| 물건종류 | 과수원 |
| 입찰기일 | 2026.11.10 |
| 사건 상태 | 진행 |
| 확인 기준일 | 2026.10.22 |
공개 자료상 물건 유형은 과수원입니다.
담당계는 사건 자료, 연락처는 법원 부서 안내에 따라 표시했습니다. 이용 전 최신 안내를 확인하세요.
물건 사진
현장·건물 사진
사진 34장 더 보기
기일·가격
기일 이력과 가격 계산
| 기일 | 회차 | 최저가격 | 결과 | 매각가격 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 6,324,701,000원 | 유찰 | - | |
| 2차 | 4,427,291,000원 | 유찰 | - | |
| 3차 | 3,099,104,000원 | 유찰 | - | |
| 4차 | 2,169,373,000원 | 변경 | - | |
| 5차 | 2,169,373,000원 | 진행 | - |
계산 기준
- 감정평가액
- 6,324,701,000원
- 최저매각가격
- 2,169,373,000원
- 감정가 대비율
- 34.3%
- 누적 저감률
- 65.7%
- 가격 차액
- 4,155,328,000원
진행 사건의 공개 가격 기록입니다. 법원 공고에서 당일 유효성을 확인하세요.
물건·점유
물건 현황과 점유 확인
점유·현황 확인
실제 점유자와 임대차 관계는 현장 및 관할법원의 최신 공고에서 별도로 확인해야 합니다.
감정평가 요약 보기
1) 위치/자연녹지지역/간선도로
참고사항 보기
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1 내지 8, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으 로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전 에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 내지 8 각 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황은 조경수 등이 식재된 농경지로 이용 중임 - 목록 9, 10 토지는 공부상 지목이 ‘대지’이고, 현황은 조경수 등이 식재된 나지임 - 목록 10 토지는 인접 토지(강정동 3378-2) 펜트하우스 건물의 부지로 이용 중임 - 목록 2 내지 5, 9 각 토지는 지적도상 맹지임 - 목록 1, 3 지상에 건축자재가 야적되어 있고, 그 중 이동식 컨테이너 2동은 목록 1 지상에, 이동식 화장실 1동은 목록 2 지 상에 각 소재함 - 목록 2 내지 9 지상에 석재가 야적되어 있음 - 목록 9 토지의 일반건축물대장상 등재된 건물(석조 스레트지붕 단층 29.44㎡)은 현황 멸실되었음(감정평가서 참조) - 목록 10 토지는 조경수 등이 식재된 정원으로 조성되어 있고, 목재 데크를 이용한 야외 테라스 시설 및 수영장이 존재함- 신청채권자는, 채무자 겸 소유자 박OO 작성의 미등기?무허가건물의 소유권확인서에 따라 채무자가 본건 토지에 대한 대 출 취급 당시 대출 약정을 위반으로 기한이익이 상실될 경우 본건 지상 제시외 건물(수영장 등)에 대하여 일괄경매를 통한 매 각에 동의한 사실이 있으므로, 이를 매각대상물건에 포함해 달라는 의견서를 2025. 12. 22. 제출함 - 목록 10 지상에 소재하는 제시외(10-1) 수영장 ㉠ 철근콘크리트구조 단층 수영장 약 70.0㎡ 부분은 매각에 포함함 - 목록 1, 3 지상…
공개 기록 기반 기초 검토
등기사항요약과 소멸권리 기초검토
등기사항요약 기준 권리 순서
등기사항요약에 소멸기준으로 표시된 기록입니다. 실제 말소·인수 여부를 확정하는 법률 판단은 아닙니다.
말소기준권리2022.10.05 근저당권
2015.04.24소유권권리 순서 1-선행 기록
2022.10.05근저당권권리 순서 24,940,000,000원소멸기준
2022.10.05지상권권리 순서 3-소멸
2022.12.19근저당권권리 순서 43,000,000,000원소멸
2024.05.02가압류권리 순서 5507,227,775원소멸
2024.10.14압류권리 순서 6-소멸
나머지 등기 기록 3건 보기
2025.01.13압류권리 순서 7-소멸
2025.04.29임의경매권리 순서 8-소멸
2025.08.19압류권리 순서 9-소멸
매각조건 기록
성명 비공개 없음
접수순서·목적물 확인
현재 요약표에는 등기부 구분과 접수번호가 충분하지 않을 수 있어 토지·건물별 선후관계는 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
연결된 임차·점유 조사 내역이 없습니다. 실제 임대차나 인수 가능 보증금이 없다는 뜻은 아닙니다.
사건 확인 질문답변
2025타경7987 자주 묻는 질문
- 2025타경7987의 현재 상태는 무엇인가요?
- 공개 자료에는 2026년 11월 10일 기일 예정으로 표시됩니다. 변동 여부는 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 2025타경7987의 물건 유형은 무엇인가요?
- 공개 자료상 물건 유형은 과수원입니다.
- 표시 가격은 어떻게 계산했나요?
- 감정가 대비율은 기일 가격 ÷ 감정평가액 × 100으로 계산합니다. 이 사건은 34.3%입니다.
- 등기사항요약만으로 소멸권리를 확정할 수 있나요?
- 아닙니다. 현재 표시는 등기사항요약에 소멸기준으로 기재된 기록을 옮긴 것이며, 관할법원의 최신 공고에서 목적물별 접수순서와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
- 기일 변경 여부, 매각조건, 점유관계, 등기사항, 입찰보증금과 최신 법원 공고를 함께 확인해야 합니다.
- 2025타경7987 과수원는 어느 학교로 배정되나요?
- 교육청 고시 통학구역 기준으로 초등학교 도순초등학교 통학구역에 속합니다. 배정은 학년도와 전입 시점에 따라 달라질 수 있어 관할 교육지원청에서 최종 확인해야 합니다.
- 2025타경7987 주변에 상권이 형성되어 있나요?
- 공공 상권정보 기준 반경 500m 안에 20개, 반경 1km 안에 48개의 사업체가 있습니다. 주요 업종은 숙박, 소매, 음식 순입니다. 사업체 수이며 매출이나 유동인구가 아니고, 임대 수요를 보장하지 않습니다.
- 2025타경7987에서 매수인이 인수해야 하는 권리가 있나요?
- 매각물건명세서에 다음과 같이 기재되어 있습니다. "해당사항 없음" 인수 여부는 관할법원 공고와 등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 2025타경7987의 배당요구종기는 언제인가요?
- 매각물건명세서 기재 기준 2025. 7. 29.입니다. 이 날짜가 지난 뒤의 임차인 배당요구는 인정되지 않으므로 대항력 판단에 영향을 줍니다.
- 2025타경7987의 말소기준권리는 무엇인가요?
- 매각물건명세서 기재 기준 2022. 10. 5. 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하고 앞선 권리는 매수인이 인수하므로, 등기사항전부증명서로 순위를 직접 확인해야 합니다.
국토교통부 부동산공시가격
공시지가 및 토지정보
- 개별공시지가(㎡)349,300원 (2026년 기준)
- 토지 공시지가 합산359,779,000원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 공공데이터 기준입니다.
공식 통학구역
학교 배정
- 초등학교도순초등학교 (도순초통학구역)
교육청이 고시한 통학구역 경계와 물건 위치를 확인한 결과입니다. 배정은 학년도·전입 시점에 따라 달라질 수 있으므로 관할 교육지원청에서 최종 확인하세요.
시나리오별 자금 분석
입찰 자금 준비 시나리오
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 4,427,291,000원 | 2,213,645,500원 | 2,270,345,701원 |
| 기준 | 4,781,474,280원 | 2,868,884,568원 | 1,973,185,929원 |
| 공격 | 5,135,657,560원 | 3,338,177,414원 | 1,861,972,379원 |
취득세 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다. 개인 신용도 및 LTV 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
AI 권리 및 리스크 진단
AI 물건 위험도 진단
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 요약 부족등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 공식 서류 문서 부족연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 사진 자료 부족연결된 사진 자료가 없습니다.
AI 위험도 평가는 법원 공개 서류 기반의 정량적 분석 결과이며, 최종 입찰 전 현장 조사 및 전문가 조언을 권장합니다.
생활 인프라
주변 상권
- 반경 500m 사업체20개
- 반경 1km 사업체48개
- 주요 업종숙박 14 · 소매 12 · 음식 11 · 시설관리·임대 4 · 과학·기술 3 · 교육 2
공공 상권정보의 업종별 사업체 수입니다. 매출·유동인구가 아니며 임대 수요를 보장하지 않습니다.
법원 제출 서류 확인값
매각물건명세서·현황조사서 확인값
| 매각물건명세서 작성일 | 2026. 2. 25. |
|---|---|
| 배당요구종기 | 2025. 7. 29. |
| 말소기준권리 | 2022. 10. 5. 근저당권 |
| 매수인이 인수하는 권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 성립 여부 | 해당사항 없음 |
| 현황조사 일시 | 2025년05월22일 |
법원에 제출된 서류에서 추출한 확인값입니다. 판단의 근거는 관할법원 공고와 서류 열람이며, 여기 표시는 확인을 돕기 위한 정리입니다.
입찰 전 상담
입찰 전 검토가 필요하신가요?
제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370 2025타경7987 사건의 권리분석, 입찰가 산정, 명도까지 경매 상담으로 안내해 드립니다.
상담은 공개 자료를 기준으로 한 참고 안내이며, 입찰 전 법원 공고와 등기·점유 관계를 반드시 확인하세요.
2025-7987
제주 서귀포시 강정동 3370 과수원
- 감정가63억 2470만원
- 최저매각가21억 6937만원 (34%)
- 매각기일2026-11-10 · D-19
물건 사진
기일내역
2025-7987 · 기일 진행 내역
| 회차 | 기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차회 | 2026/03/24 | 63억 2470만원 | 유찰 |
| 2차회 | 2026/04/28 | 44억 2729만원 | 유찰 |
| 3차회 | 2026/06/09 | 30억 9910만원 | 유찰 |
| 4차회 | 2026/07/21 | 21억 6937만원 | 변경 |
| 5차회 | 2026/11/10 | 21억 6937만원 | 진행 |
서귀포시 과수원 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 24건
- 평균 낙찰가율40.5%
- 평균 낙찰가3억 8,653만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
위치 및 현장 안내
- 소재지제주 서귀포시 강정동 3370
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)34만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산3억 5977만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등도순초등학교 (1468m)
- 배정 중학중문중학교 (5688m)
- 배정 중학서귀포대신중학교 (1522m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 44억 2729만원 | 22억 1364만원 | 22억 7034만원 |
| 기준 | 47억 8147만원 | 28억 6888만원 | 19억 7318만원 |
| 공격 | 51억 3565만원 | 33억 3817만원 | 18억 6197만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (43점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 원문 문서 부족: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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- 제주 서귀포시 남원읍 태흥리 194-41 단독주택2026-10-22 · 4억 5806만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370 입지 및 가치 분석
🏷️ 제주영어교육도시🏷️ 중문관광단지특급호텔🏷️ 서귀포혁신도시
학군·에듀제주영어교육도시 4대 명문 국제학교(NLCS·BHA·SJA·KIS) 글로벌 에듀벨트: 영국 NLCS, 미국 SJA, 캐나다 BHA 등 세계 최고 수준 4개 국제학교가 집적되어 전국 최상위 부유층 학부모들이 거주하는 독보적 교육 특구입니다.
상권·라이프중문관광단지 신라·롯데 5성급 호텔 & 주상절리대 요트투어: 국내 최고급 특급호텔 체인과 서퍼들의 천국 색달해변, 육각 기둥 대포주상절리와 요트 마리나가 모인 대한민국 럭셔리 관광의 심장입니다.
산업·일자리서귀포 혁신도시 9개 공공기관(공무원연금공단 등) & 제주 제2공항 비전: 공무원연금공단 등 공공기관이 입주한 서귀포혁신도시 배후 주거타운과 성산읍 제주 제2공항 기본계획 고시로 서귀포의 미래 비전이 구체화됩니다.
서귀포시 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 310건
- 평균 낙찰가율43.8%
- 평균 낙찰가3억 2,601만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석
제이옥션 코멘트
입찰 전 핵심 검토
기록된 가격은 감정평가액의 34.3%이며 차액은 4,155,328,000원입니다. 가격만으로 입찰 여부를 판단하지 말고 권리·점유·추가비용을 함께 확인해야 합니다.